我国的绿色建筑经过了近10年的发展，即将迎来一个新的发展时代，这个时代的特征可以概括为四方面的转型：大量新建绿色建筑的同时，推行老建筑、老旧小区的绿色化改造；从单个建筑的绿色化设计、建造和运营，转向小区、社区，甚至整个城镇的绿色建筑集群的建设和管理；从追求建筑的节能、耐用、适用，转向绿色建筑的健康、超低能耗和建筑高端化，即要从建筑的居住功能，转向建筑的健康、美观、更人性化。
为什么要强调老旧小区改造？中央城市工作会议提出了要进行“城市修补”，因为其前30年快速发展的过程中，我国的城市规划、建设、管理基本是粗放的，遗留了许许多多缺陷。但与传统做法相区别的新思路是不必要再进行大拆大建，而是采取“城市修补”的办法来消除隐患，这符合绿色发展的大趋势。
据不完全估算，我国城市有400亿平方米左右的既有建筑，大约有一半必须进行各种各样的修补改造。除了不少缺陷需求修补之外，还必须要使这些建筑适合老年化时代的需求、适合绿色发展的需求。据粗略估算，上述改造又能够产生10多万亿的新投资需求，而这些新投资需求在发改委传统投资单子上是没有的，完全是新的供给式的投资需求。
以绿色化改造为目标，以城市修补来替代传统的大拆大建，对城市老旧小区推行有机更新，能够大幅度节能减排。绿色化改造能够使百姓生活更美好，使城市更美丽、更宜居，这是我们最终的出发点。
老旧小区改造有九大必备项目
旧建筑的性能检测和抗震。前30年我国为满足市民急剧增长的居住需求，以政府直接包办的模式大量建造住宅。由于种种原因，这批二三十年前建造的住宅，其质量的监控和产业化的水平是比较低的，甚至住宅施工质量没有任何一个责任者来负责。不像现在谁设计、谁开发、谁施工、谁监管都有责任人可追溯，不仅是法人，自然人的名字都被永久地刻在建筑物上。因而，造成了虽然许多建筑的寿命还不到30年，但常常发生阳台塌落、或者整个建筑倒塌、或老旧小区出现整体性的结构性缺陷，使居民的生命财产受到威胁。
由此可见，我国半数城市既有建筑都应该进行性能、结构的检测，尤其要对那些承重墙、梁经过私自改造的老旧建筑进行详细的检查，根据检测结果，进行必要的修复加固，使其达到外加30年寿命和基本的抗震性能。
外墙保温改造。大多数旧住宅原来的设计只是为了满足居住功能，往往忽视了“四节一环保”。在建筑能耗逐步上升、又必须应对城市空气污染的今天，可考虑在北方地区选择一些节能性差的旧楼宇加装保温板和更换玻璃窗。而长江流域以及以南可选择保温涂料或者其他更加便利施工、低成本的保温模式。南方地区建筑节能应推行外墙的绿化，种上爬墙虎类攀缘植物就可以收到很好的节能效果，因为这些地区最极端季节室内外温差不超过15℃，完全可以通过简单、低成本的办法来解决节能问题。以上这些改造都可以享受国家补贴。
老旧小区统一加装太阳能屋顶。众所周知，太阳能热水器在我国的普及率已达到60%，全球75%的太阳能热水器安装在我国。从技术和既有成熟产品来看，太阳能热水器和太阳能光伏混合安装、一体化设计替代传统的坡屋顶改造，是完全可行的。传统的坡屋顶改造不适应节能的要求，造成了太阳能热水器没有地方安装的矛盾，完全可以通过一体化整体设计和安装来解决。
太阳能光电、光热一体化改造计划，也可以引入能源合同模式，来减轻用户初期的投资。以城市为单位作为一个范例已取得成功，我们对辽宁锦州市50万人口的主城区既有建筑屋顶的一部分装上了太阳能光伏板，总装机容量第一步可以达到10兆，每年发电量超过了1175万千瓦，而且每年节约的标准煤达到4000吨，减排相应的空气污染物。通过精心设计，这一中等规模城市屋顶全部太阳能可安装面积可再翻一番。经初步测算，全国城市屋顶的太阳能改造会产生约两个三峡电站的发电量和巨额的污染减排量。与分离式太阳能、风能发电站明显区别的是，这类城市中的“分布式太阳能”电站完全可以做到发电量的全部消纳，而前者“放空”的电量高达60%。
建筑的雨水收集。我国城市绝大多数属建筑高密度城市，如通过老旧小区雨水收集改造，在建筑屋顶、地下停车场、地面都安装雨水的收集装置，可减少地表径流量60%以上。住宅每条下水管末端装一个可收集一吨水的水桶，在水桶储存的雨水可以用于消防、绿化、洗车、冲厕，收集一吨雨水成本大概是5毛钱。我国有那么多城市用水要从外面远途调过来，而建筑雨水收集可以节约大量的水资源，并能减少城市的内涝威胁。从防火灾的角度来说，一旦某小区有这么多雨水收集装置，就会变得比较安全。
加装电梯。我国原有的住宅标准是七层以下住宅不提倡安装电梯。但是现在由于人口老龄化加速，大城市里65岁以上的老人比重迅速提高，群众对老旧小区宜老化改造的需求很大。对无电梯的多层住宅就必然要加电梯。这方面资金可以利用住户集资。对底层住户因装电梯被遮阳的窗可以安装光导窗或其他方式补偿。但旧住宅加装的电梯要进行特别的设计，因为电梯的电动机、马达必须装在顶上，不能装在底下，装在底下很容易被水淹或者受到其他的人为破坏。这种电梯最好采用可再生能源电梯，成本只增加5%，但可以额外产生和节约50%的电量。
我们对多种老旧小区提供了多种方案，把加装的电梯紧凑地紧贴建筑，所有既有建筑都可以找到最节约、最契合实际的加装电梯的模式。这种加装电梯模式使得住宅老年人出行非常便利。实践证明，只要精心设计和施工，对老旧小区宜老改造，还可以增加原有住宅的美观。
中水回用改造。各地已经有许多老旧住宅卫生间整体化改造的成功范例，这种改造使得住户洗衣机的出水、洗澡的废水、洗脸池的废水自动收集到一个储水箱，箱体结构可以是立式、卧式、挂式，储满了水就会自动投入一片消毒药片，这一简单装置就可以使住宅节水达到30%以上。经初步测算，如北京市有80%的住宅和建筑都安装此系统的话，南水北调的水就不必要了，每年可以节省约10亿吨水。这一套装置的成本仅2000多块钱，在北京5年时间就可收回投资成本，而运行的寿命可以长达30年，甚至更长。用这种和卫生间一体化中水利用设施进行旧楼宇改造，还可以避免居民对“大中水”所引发的疾病交叉感染的担忧。如果配合阶梯水价，行为节水的效果会更好。
供热计量改造。现在小型供热计量产品成熟、品种繁多、价格便宜，不用对原来的管网进行改造就可以实施分户热计量，其节能效率一般可达30%。热计量改造可以享受国家和地区的节能补贴。而且对一个小区来说，更可以采取能源合同的模式来整体推进，如果再加上墙体门窗的保温改造，供热计量改造可以取得加倍的节能效果。同时，“用多少热、付多少费”的新模式可以激励老百姓对自己住宅的门窗和外墙进行保温改造。
建立小区立体停车库。这种立体的停车库高度可以超过10层或15层，通过精心设计可达到与原有建筑珠联璧合，好像是建筑延伸出去一样，视觉上感觉不到是一个停车库。建议采用多种形式、小型、分散化、适用于老旧小区的多点立体停车模式。比如一种立体停车库，占地仅两辆车的面积，可以停15辆车，可以电动，一旦断电也可通过手摇把车子开出来。还可以在立体停车库上加装太阳能，使每一个停车位变成充电桩，方便电动车充电。
小区垃圾分类和LED照明改造。垃圾分类收集中最难分类的是会发臭的垃圾，可以用两种途径来解决，第一种是利用细菌的无臭分解箱，第二种是用粉碎机粉碎后冲进下水道，这两种模式都可解决厨余垃圾收集处理的难题。在没有解决之前，推广垃圾分类可采用垃圾箱标明发臭和不发臭、可回收的垃圾。将传统小区的住宅照明、小区道路夜间照明灯具全部换成LED灯具就可以产生照明节能40%的绩效，而且灯具的使用寿命也大幅度得到提高。
老旧小区改造有八大拓展项目
社区绿化和建筑外墙绿化。对比同一个地点拍的两张照片可发现，一张是红外照，一张是普通照，在绿树较为密集的地点，红外图上红色的斑块明显少，说明此处环境温度较低。绿树比较稀疏的地方，相应的地表温度就较高，可相差8℃左右甚至更高的温差。可以想象一下，8℃的地表温差对空调使用的影响有多大？简单的小区绿化对节能减排效果影响巨大，这说明完全可以通过花草乔木合理搭配、以乔为主进行小区绿化，最低成本地消除热岛效应。
我国许多城市里居民都喜欢种那些高大的乔木，按照中国的文化传统最好是落叶的、冬暖夏凉，而且可以产生碳中和效应、美化社区，而且每棵大树每年吸附灰尘达到100公斤左右，有利于减少雾霾和增加生物多样性。
增加社区对外的通道。前段时间网络媒体对“推到封闭小区围墙”炒得很热，但很多老旧小区其实是无墙可推。比如说建设部大院，每一边长600米，只有一个出入口。对建设部大院小区没有围墙可推怎么办？合理化建议是再增加3个出入口，通过对老旧小区增加出入口的改造，对居民出行的方便、避灾和消防车通道都可以带来明显好处，使得城市的毛细管更加通畅。以建设部大院来说，增加3个出入口就可以达成对外通道的增加和方便群众出行，以及避灾功能的改善。
海绵社区整体设计改造。这方面涉及的项目较多，如屋顶绿化加太阳能、对原有绿地通过不移栽树木的情况改建成下凹式的渗水绿地、对原有小区道路改造成透水路面和停车场加装渗水池收集雨水等，从而使地下水与地表水很好地沟通，起到既节约用水、下渗雨水，又能美化社区环境的多重作用。
加装遮阳窗。实践证明，对住宅外墙窗户的外遮阳改造节能效果非常好。我国大多数城市夏天都非常热，不管是南方还是北方，夏天都有朝南向窗户遮阳问题。一般来说，通过外遮阳的改造可达到节约空调能耗50%的效果。特别是炎热地区加装外遮阳，同时也增强了住宅防盗性能和建筑的美感。在北方地区特殊设计的外遮阳还可以起到保温作用。
厨房油烟集中过滤。随着我国对化工、发电、交通项目空气污染的有效控制，10年以后或者不到10年的时间内，居民厨房油烟对PM2.5的增加将日益突出，而且这种污染是就近排放的，对居民的健康影响不小。当前城市PM2.5污染主要是燃煤和交通产生，但如果当燃煤和交通空气污染得到有效控制以后，减少居民厨房油烟的紧迫性就会相应提高。
老旧楼宇空旷场地的综合利用。城市许多上世纪七八十年代的老旧小区比较空旷，空间利用率比较低，可以采取逐步改造的模式，适当增加建筑容积率。可以利用增加的容积率补偿其他用户损失，比如说消除装电梯对底层居民的影响，或者用停车库为装了电梯的底层用户损失进行补偿。也可以利用新增加的楼宇面积来设置小区养生、养老和文体活动场所等，使得小区居民生活更绿色、环保、健康。
美化社区。社区不仅是一个居住的地方，当人们退出工作岗位的时候，24小时都生活在社区。社区应当成为一个人们肉体和灵魂都向往的地方，应该是诗意居住的场所。通过老旧小区美化、绿化，或历史、文化的传承或改造，增强社区居民的认同感、自豪感，使社区居民有一种家园般的归属感，塑造一种安定、舒适和赏心悦目的居住环境。如果城市小区的每一条小道都能够绿草茵茵，每处都有繁华、多样化的景观，都能感受历史文化的熏陶，我们就可以把自己的生活环境装扮得更美，社区——这一基层的社会细胞就更加的稳固、更有凝聚力、更有魅力。美丽中国建设，难点在城市；美丽城市建设，关键在社区。
基于节能减排的绿色物业管理和智慧社区。可通过推广无线抄表、在线交费和每单元节水节能可视化和奖励、建立社区内专业技术人才志愿者服务网等网络化服务措施，既可以人尽其才，又可以促使节能减排、便利民众生活。将来养老、老年的护理和医疗都通过网络来进行。由此可见，绿色物业管理是一个新兴的巨大产业，中国城科会开发了绿色建筑标识在线评审系统，在线可以评审和进行申报，使社区绿色化改造变得简单、廉价、方便民众参与。
绿色建筑的普及通过可视化感知的手段，让每幢绿色建筑每个居民单元的节能、节水效果和环境质量都可视化、数据化，这样就可以激励用户节能节水的积极性而达到节约15%的效果。每个改造后的住户都可成为一个网络的节点，通过绿色建筑管理诊断网络，可有效整合技术专家资源随时对每个绿色建筑进行网上会诊，使老旧小区绿色化改造发挥出节能减排最大的潜能，进一步促进小区“四节一环保”的实效。通过大数据、物联网、BIM及云平台等新技术，可使得小区更加绿色，居民生活更适宜、便利。
15万亿投资新领域，绿色建筑供给侧改革大有作为
对老旧小区的改造，可采用编制菜单式的整体项目规划，规划的编制过程应动员全体小区居民踊跃参与献计献策。自己的家园自己参与设计，再通过示范来推广普及。国人历来崇尚“眼见为实”，通过发挥老旧小区改造的示范效应，让其他没有改造的小区老百姓参观学习，让他们看到改造好了的小区能让居民生活环境发生实际变化。这样就能极大地调动民众支持和参与老旧小区绿色化改造的积极性。
老旧小区的绿色化改造意味着许多技术创新和体制改革，不少旧住宅和建筑的标准一般都不是针对小区的，这些标准不可能满足于老旧小区的绿色化改造，要及时编制新的标准、符合新的需求，不是拘泥于这些不合时宜的旧标准的约束。
要集成绿色技术的叠加效应，产生一加一等于二的整体效应，需要通过互联网和物联网进行绿色单元各方面调控，使各种分布式绿色设施协同工作，最大限度发挥综合性节能减排效应。智能小区设计首先要满足小区节能减排的要求，再叠加其他便民利民的信息化功能。
小区改造可采取PPP模式、物业管理创新模式。因为传统小区物业管理只是负责清洁、绿化、保安，现在涉及到绿色、健康、节能减排等许多新的技术和设施的运营，这些新科技、新设施都要进行精心的保养、维护和使用。这需要一种绿色物业管理模式的创新，这意味着会形成一个巨大的绿色新产业。
集中政府的节能减排补贴，加快推动老旧小区绿色化改造。我国约有住宅大维修基金5000多亿躺在各地银行账上没发挥作用。老旧小区绿色化改造需要各方面合力推进。老旧小区改造中政府推动力最为重要，此项改造可以产生巨大的二氧化碳减排的整体效应，也可以通过碳市场来部分补偿。
通过评定绿色旧宅和旧小区改造星级标准，使得居民对改造后的小区有更大的认同感、获得感。15万亿新投资领域意味着绿色建筑供给侧改革大有作为，使科技人员的创新精神和广泛参与更有利于百姓生活质量的优化。通过老旧小区改造的途径来加快发展绿色建筑不仅是为了当代人们生活得更好，也为了下一代人在地球上用有限的资源过更加绿色、更加富足、更加幸福的生活。
