棚改始于2009年，但国家真正开始加大棚改力度是在2012年9月份。彼时国家就明确定义棚改是“重大民生工程，也是发展工程”。更要求各地在棚改时要“更好地体现住房居住属性”，切实把惠及数亿人的民心好事办好办实。
国家为什么如此重视棚改？总的来说，主要是棚改的意义重大：不仅对改善住房困难群众居住条件发挥重要作用，同时还兼顾完善城市功能、改善城市环境的好处，更对补上房地产发展短板、扩大住房有效需求等大有裨益。
2015年对棚改来说更加不同寻常，因为这一年，棚改政策迎来了升级换代：棚改补偿模式由实物、货币安置并重，转向货币安置优先，即棚改由1.0进入2.0。说白了，棚改1.0时代，拆迁补偿安置的方式是“发房”，而棚改2.0是“发钱”——棚改拆迁不再给被拆迁户房子，而是直接发放现金，让老百姓自己到市场上去购买商品房。
这种棚改安置补偿方式的好处也是非常明显的：既解决了开发商2013-2015年疯狂建房造成的库存积压问题，又创造了大量刚性购房需求，更主要的是，“货币化安置”方式让被拆迁户手里都握有充足的资金。
有机构核算过，棚改货币化补偿模式比实物安置模式成本要高30%左右。有人可能会好奇，为什么这种棚改拆迁的模式成本更高，反而地方却更能接受呢？归根结底在于央行推出的“抵押补充贷款”创新性政策工具，解决了棚改货币化安置的资金问题。简单来说其实是资金流形成了一次完整的闭环：央行-国开行-地方-被拆迁居民，然后地方再通过高价卖地，把收回的土地出让金偿还国开行-央行。
公开资料显示，仅2015年-2018年4年时间，全国棚改总量就达到了2442万套，其中2018年单年棚改开工量就高达626万套，比原计划提高了近8%。基于上述分析，有专家甚至直言不讳称赞，“棚改货币化是人类最伟大的发明”。
但我们同时要意识到，伴随着棚改拆迁大规模进行，近年来，棚改所带来的弊端也在逐渐显现，因此，过去这几年，叫停棚改的声音也不绝于耳。棚改的弊端，或者说棚改货币化的弊端主要有三个：第一，推升了房价，尤其是三四线城市过去这一轮房价“补涨”，离不开大规模棚改的支撑。资料显示，2015年-2018年，全国棚改总量的近3/4都在三四线城市。不仅帮助开发商完美去库存，更推动三四线城市，整体上涨了55%以上。尤其是环一线周边的三四线城市，4年间房价整体上涨幅度超过200%。一句话，过去这几年，棚改在帮助三四线城市解决楼市库存的同时，对当地房价的波动起到了推波助澜的作用；
第二，近年来，很多城市都在“借棚改之名大肆发债”，这无疑给很多地方主体带来了短期难以消化的负债压力。尤其是中西部城市，地方城市为了获得长期低息贷款，随意扩大棚改范围，棚改新增项目申报速度加快，规模加大；
第三是棚改拆迁久负盛名的“造富功能”，催生了大量以专业投资老破小“博拆迁”，吃拆迁红利的投机分子。这不仅扰乱了正常的市场秩序，更挤压了数以亿计刚需者的切身利益。
进入2021年，很多媒体、专家就不停释放“棚改已彻底结束”的信号，有人甚至高调下结论道：从2021年起，棚改将退出房地产历史舞台，这意味着未来“拆二代”将彻底消失。尤其是最近这段时间，网络上关于“棚改已彻底结束”、“未来老房子不再拆迁了”的声音更是喧嚣尘上。说实话，今年以来，很多老旧小区居民、专业“博拆迁”的投资客，着实被吓得不轻。
被国家冠以“民生工程”的棚改真的已经彻底结束了吗？答案是否定的。首先，2019年、2020年，棚改开工量虽然连续两年下滑，但并未彻底结束，2020年棚改开工量仍然达到了209万套，相较于2018年高峰时期，确实大幅下跌，但和2014年之前的规模相比，还是不低的；
其次，鉴于2015年-2018年全国棚改大规模增加，同时棚改的弊端也开始显现，国家确实从2018年起，有意对棚改“踩刹车”，比如要求“库存严重不足、房价上涨压力大”的城市，对棚改降速，比如国开行宣布收回地方的棚改审批权限等。2019-2021年，山东省取消了货币化安置，湖南、江西、广东省均提出“因地制宜”推进棚改货币化安置，步子确实比此前小了，但这些都不意味着棚改已经彻底结束；
再者，从各地公布的2021年棚改开工、完工情况来看，各地仍然在如火如荼地进行棚改拆迁。比如石家庄，年初制定的棚改任务是：新开工5987套、基本建成11618套。截止到目前，石家庄棚改工作已开工5989套，基本建成12141套，分别完成年度任务的100.03%和104.5%。再比如贵州省，12月24日下午，记者从新闻发布会上了解到，2021年至2023年全省将完成棚户区改造41万套。其中，2021年以来，贵州省已完成棚户区改造约9万户；
此外，今年的9月25日，在“2020/2021中国城市规划年会暨2021中国城市规划学术季”活动上，住建部副部长黄艳明确提到，“习惯性地做征拆、土地拍卖再建新房，这种惯性思维和惯性路径特别难转。现在还在继续按照这条路径走，所以我们要制止这种大拆大建的行为。”言外之意，棚改依然在照常进行。
不过，值得一提的是，在今年8月30日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。通知明确提出，严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。其中对于严控棚改拆迁划定了“底线”：1、除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；2、提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式的有机更新和微改造。
不过，值得一提的是，在今年8月30日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。通知明确提出，严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。其中对于严控棚改拆迁划定了“底线”：1、除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；2、提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式的有机更新和微改造。
业内专家分析认为，这和早前住建部副部长黄艳提出的“我国在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建，注重‘绣花’功夫，突出地方特色和人居环境的改造”观点，如出一辙。
对于住建部文件明确的“严控大拆大建”、“收缩棚改规模”要求，房产专家刘博认为，这是大势所趋，也符合未来城市发展建设的主旋律。一方面，城镇老旧小区很多并不存在严重的质量问题，有些主体架构并无问题，仅仅只是外墙外貌、基础绿化等有些老化和破旧而已，这类问题都可以通过原地改造解决，根本没有必要大动干戈的全部拆迁重建；另一方面，“一刀切”地走棚改拆除重建模式，难免造成资源过度浪费。
种种信号显示，未来棚改有收缩之势，即城镇老旧房屋拆除的概率会大大降低，那么城市中仍然现存的老房子该如何处置呢？住建部明确，明年起，老房子全部按“新规”处置：坚持“留改拆并举”，以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。简言之，从明年起，老房子仍然可能会拆、会改造、会保留，只是具体该通过何种途径处置，国家会统筹安排好。
专家认为，从明年起，老房子主要是以“旧改”为主，市场份额或高达70%以上：最大程度保留城市的原有机构和历史文化，同时注重提升功能，比如加装电梯、引进物业、增建停车场、引入助老托育等功能。
事实上，早在2020年底，住建部长王蒙徽在国新办新闻发布会上做总结报告时就表示：从2021年起，要全面推进城镇老旧小区改造，尤其是以2000年前建成的住宅小区为重点。
提到“旧改”，很多人其实并不陌生，家住在一二线城市老城区的居民，可能已经提前体验到了“旧改”的实惠了——2019年、2020年，“旧改”试点工程已经在全国大范围启动了。根据住建部公布的数据，2019、2020两年，全国累计新开工改造城镇老旧小区是5.9万个，惠及1088万户居民。当然，今年“旧改”规模也不落下风，前10个月，全国已新开工改造城镇老旧小区5.34万个，已经超过了全年5.3万个的目标任务。
4万亿旧改来袭，明年起，3类人将从中受益
根据住建部释放的消息，未来5年，计划将基本完成全国17万个城镇老旧小区的改造，这是各地上报的需要改造的城镇老旧小区数量，涉及居民上亿人。这些老旧小区，主要集中于一二线城市的老城区，以上海、北京、广州、成都、天津、郑州、武汉、济南等地为多。毫无疑问，这是一项涉及数千万人的又一重大民生工程。
5年时间，改造17万个老旧小区，是什么概念？又能撬动多大数额的投资？根据华安证券和专业人士测算，未来5年间老旧小区改造投资总额预估可达4万亿元。其中基础类投资额为1.2万亿元；改善类如果只考虑电梯和停车场，预计需要至少2.66万亿元；提升类，若按每个小区投入400万元计算，那么17万个小区总投资额是0.68万亿元。
当然，这还只是保守估算，如果把改造后的老房子二次装修所带来的投资额也计算在内，那么旧改所撬动的投资额，还将进一步提升。
基于此，专家直言不讳透露，在4万亿旧改下，有3类人将直接从中受益：
第一类是符合旧改条件的城镇老旧小区居民。换言之，这类人可以直接享受到旧改所带来的巨大益处。包括但不限于以下两方面的好处：1、居住环境大大改善，居住体验更好了。老旧小区在经过三大项内容改造后，整体居住环境会迎来质的飞跃，尤其是引进物业、配建停车场、完成电梯加装的老旧小区，小区管理维护、居民停车、上下楼出行等，都会方便很多；2、旧改等于是让老旧小区完成了华丽蜕变，旧改带来的益处，将直接体现在房子的市场房价上，尤其是底子厚配套全的高层老房子，升值空间更大。根据中介反馈，在一线城市北京，有些完成改造的老房子，升值空间甚至达到了20%以上；
第二类是参与旧改的企业和员工。前面提到了，未来5年旧改所带来的总投资额将高达4万亿元。业内人士表示，建材行业、建筑装修产业、家具等内部需求、物业等外部需求以及通信设备行业将直接受益旧改。其中，防水、涂料、管材、保温材料等细分领域有望明显受益。具体而言，旧改带来的机会至少有8种：外墙改造、防水改造、户外地砖的翻新、内墙翻新改造、照明、各种五金产品、管材、智慧社区。所以，只要你所在的企业能接到旧改的大订单，那么不管是公司还是作为员工，都将从中受益；
第三类是城市中的“夹心层”刚需购房者。“夹心层”指的是一心幻想着购买新城区大品牌开发商、优质物业的新式低密度住宅但承担不起购房首付款和高额月供，同时又看不上破败不堪的老城区的那部分购房者。为什么旧改会让这部分“夹心层”购房者受益？简单来说就是，旧改对老旧小区一番美化、品质提升后，可能会让这部分购房者动心。这意味着，他们将以“高性价比”的方式解决住房问题。哪怕只是把旧改后的老旧小区，作为购买新房的“跳板”，同样可以理解为从中受益了。
