近日，哥本哈根大会暨联合国气候变化峰会正在世界各国的瞩目下激烈召开中，媒体宣传也进一步让人们都知道，只有“低碳”生活，才能保护人类自己。而另一个也许很多人都不了解的事实是，城市里的碳排放，60%来源于建筑维持自身功能上而汽车交通只占到30%。建筑节能将成为人类发展不可回避的一个命题。
与此同时，12月1日，《江苏省建筑节能管理办法》正式开始实施，其中的很多条款将对房地产市场多个领域产生一定的影响，以下试举几例分析说明之：
1、新建12层以下住宅必须安装太阳能热水系统
《办法》第三十条规定：“新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。”
事实上早在2008年3月，苏州市就出台了《苏州市民用建筑节能管理办法》，办法于当年5月1日起施行，这也是江苏省首部建筑节能法规，其规定：“新建12层及12层以下的居住建筑和新建、改建、扩建宾馆、酒店、医院等有热水需求的公共建筑，应当统一设计和安装太阳能热水系统。”可以看出，苏州市规定的出台比江苏省规定不仅更早，而且更为全面，除了要求新建项目，还囊括了改建项目和扩建项目，而江苏省在扩建和改建项目上使用太阳能热水系统的要求是“鼓励”。
其次，此次《江苏省建筑节能管理办法》将新建12层以下住宅安装太阳能热水系统纳入强制性轨道，而之前的有关行政文件中的表述也只是“鼓励”，这一变化从而有了质的飞跃，因此广大房地产开发企业需要注意了，按照苏州市的规定对于2009年5月1日以后开发的12层以下住宅项目都必须统一设计和安装太阳能热水系统，否则不仅有可能会受到行政处罚，还会严重影响到项目的建设施工进程。
2、物业服务企业需为业主安装太阳能热水系统提供方便
《办法》第三十一条第二款规定：“物业服务企业应当为业主安装太阳能热水系统提供方便。”
以往的实际生活中，许多小区都发生过业主要求安装太阳能热水器但物业不允许的情况，苏州市还发生过多起物业服务企业为此与业主发生激烈冲突的事件。其实这种情况的发生是存在必然性的：从业主角度来说，安装太阳能热水器不仅从长远看有利于生活成本的降低，还顺应了当今社会科技环保、节约能源的发展潮流，在自己居住的“地盘”内做这种既有利又有益的事情自然感觉理所应当；而物业服务企业也是自有苦衷，现在很多城市都对物业服务行业有了更为严格的规定，不仅要求其在服务质量上需要符合相关强制性规定和合同约定，而且对其所服务的小区的外观风貌上提出了要求，曾经就有个别物业公司代表在法律咨询时向我们抱怨：“其实我们也难啊，现在业主敲片外墙装饰砖装个太阳能热水器，我们的什么‘优秀住宅小区’、‘最美生活小区’的评选就都没了，你说我们不找业主找谁啊……”，事实上，小区的这些外观效果不仅对物业公司来说是服务质量的衡量标准，有时还会对品牌建设和市场推广产生重大影响，与公司利益是直接挂钩的，因此物业公司才会不遗余力对业主实施种种限制。
《办法》施行以后，许多江苏省的物业公司可能都要面临一个难题了：物业公司必须承担为业主安装太阳能热水系统提供方便的义务，而另一边的行政主管部门、行业组织又有着种种考核标准、荣誉评选机制的制约；建筑节能、环保科技是社会发展的趋势，而建筑外观、小区环境也对城市文明的发展有着重要的作用，to be or not to be, 真的是个question了 。因此笔者认为，新《办法》的落实和最终社会效果不仅取决于广大物业公司的遵守力度，还需要开发企业对建筑物（尤其是封顶）的设计施工、环保科技企业对相关产品的技术革新、城市管理机构对规范的调整以及行业组织的引导帮助、自律创新的意识等多方面的配合才能完成。一个小问题，却是一套复杂的社会系统工程。
3、建筑节能实施全过程监管，各环节审查单位均有义务
《办法》在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段，都提出了明确的节能要求，结合《办法》的第三十九条，当违反相关义务时均需承担相应的法律责任。如第九条对建设行政主管部门在规划过程中必须包含建筑节能规划的有关内容、第十七条、第十八条、第十九条分别对设计单位、审图单位、施工单位都规定了具体的建筑节能方面的工作要求。第二十条还明确了监理单位在监理过程必须尽到对相关材料和系统是否符合施工图设计文件审查的要求，并规定：“未经监理工程师签字的，施工单位不得在建筑上使用或者安装，不得进行下一道工序的施工。”这不仅是对监理单位的一项要求，事实上对房地产开发商和施工单位都是一个风险的防范点，在没有符合新规的建筑节能要求时，都有可能在时间成本、造价成本上造成损失，应当引起注意。
4、增加了房地产商的告知义务
《办法》第二十三条规定：“房地产开发企业销售商品房时，应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。”
由此可以看出，房地产开发商在未来的房屋销售中不仅要按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定对商品房销售广告和宣传资料中有关房屋和相关设施的所作的说明和允诺承担责任，还需在房屋销售合同中向业主告知房屋的能耗指标和节能措施等，若有违反需承担违约责任。
应有关部门的要求，我们最近正在对苏州工业园区第六版商品房销售合同提供修改建议，目前已初步完成了一套系统的法律建议文本，园区第七版商品房销售合同也有望在明年开始适用。《办法》的出台，也意味着在明年的商品房销售合同示范文本中会增加相应的内容，尤其对于商品房的“能耗指标”、“节能措施”等在以前的合同文本中是没有强制性要求的，接下来我们会对苏州的客户单位进行必要的提醒，也希望我市的广大房地产开发企业能够引起重视。
