近日，在中国房地产业协会市场委员会、易居(中国)控股有限公司、上海易居房地产研究院主办的“2012年三季度地产金融形势发布暨中国城市房地产发展前景测评成果发布会”上，主办方发布了《2012中国城市房地产发展前景测评报告》及《中国城市房地产市场风险排行榜》，报告从5大二级指标、11大三级指标出发，从供应关系、供应需求等要素判断整体房地产市场的风险。
重新划分城市类别
持续多年的房地产调控对房地产行业已造成重大而深远的影响。在这场变革与洗牌过程中，经济增长存疑、政策调控年年升级，市场需求也正在从“单一的刚性需求主导”向“多元化需求并重”的方向转变。在这样的背景下，房地产企业不断分化，市场格局持续重组，企业城市布局面临着严峻考验。然而，危机也意味着转机。在新的形势下，业界出现了“进军三四线”、“回归一二线”等不同的发展思路。
“对于企业来说有一个直接需求，因为现在城市房地产一方面存在着很大的空间，另外一方面也有巨大的成本。在投资决策的过程中，如何能够进行风险的提示，这是研究报告希望揭示的核心内容，也是这个研究报告对于各个相关企业所具有的价值所在。”易居房地产研究院院长、华东师范大学博士生导师张永岳阐释了2012中国城市房地产发展前景测评的意义所在。
据悉，报告从市场需求、市场供应、市场供求关系以及城市内部、外部环境等各个角度出发，为企业规避城市房地产投资所可能存在的风险陷阱作出提示，并试图在此基础上提出富有创意和切实可行的相关对策。
另据了解，报告还包括了城市分类、城市前景、城市风险三个相互联系的板块。其中尤其值得一提的是，报告对一二三线城市类别进行了重新划分，从城市行政等级、城市经济规模、城市人口规模三个层面建立评价指标体系，选取行政等级特尔菲法专家赋值、城市GDP、人均GDP、人均可支配收入、常住人口、城镇化率等指标，对2010年底中国大陆287个地级以上的城市重新分类、划分城市类型，从而为房地产研究以及企业决策奠定科学的研究基础。
四线市场风险巨大
“从这次排序看，一线和二线城市市场风险比较小。”克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱表示。测评结果显示，一线与二线城市从整体而言，由于庞大的市场需求以及有限的土地资源，使得房地产市场供不应求明显。而从房价收入比层面上看，一线城市确实偏高，但考虑到其激烈的市场供求矛盾，高房价所带来的风险仍然是可控的。对二线市场而言，市场正进入高增长期，部分城市房价相对超前但风险并不突出。
部分三四线城市的风险度显然更值得关注。从风险榜单前50强来看，包括了拉萨、泰安、保定、沧州等城镇化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市，更包括了41个四线城市，其中资源型城市鄂尔多斯等地的房地产崩盘风险已引发业界高度关注。
具体来看，个别三线城市市场“大跃进”背景下风险凸显。随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价持续高涨，一部分三线城市近年来也加入到大力发展房地产业的行列中，但其本身的需求体量并不足以形成支撑，这些城市的未来风险正集中展现。
不同于前两类城市，三线城市房价指标普遍不存在超前的因素，房价涨幅相比较于GDP和居民收入都处在合理范围内，而个别三线城市风险主要表现在供求关系上。
四线城市则由于土地放量普遍高于住宅市场消化能力，导致未来发展风险巨大。“它和二三线城市差别就是人口密度比较小，所以这个指标相对来说比较居前，导致地广人稀，土地供应多，供求关系失衡，供求关系逆转。在这种情况下，这些城市如果大规模开发房地产风险是非常大的。”丁祖昱强调，这并不是讲四线城市不需要房地产开发，但四线城市的进入还是要非常谨慎的。在这些城市当中，有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应，构成了这些城市最大的风险。
